楼市向左，房价向右！欲祛虚火，必先攻“毒”！

仁寿房网 当下已步入银十阶段，传统的楼市旺季“金九银十”也行将过半。今年的房产市场似乎于前几年相比大有不同，受疫情影响，眉山多数房企上半年都在调养生息，但进入今年九月份，眉山楼市向左，极速呈现出的磅礴之势，点燃了五十余盘“华山论剑”的战局！

楼市向左，起磅礴之势

岷东土拍现场。

城北片区阳光上和赋、云溪上、万为江南里、万景进园汇扎堆开盘，恒大悦府盛行打折风；岷东片区自前段时间中欧房产拿地后，鹭湖与金府也以两千左右的楼面价低价拿地，力战岷东F4；南湖片区铁投璟瑞府则营销活动不断；崇礼片区水天花月兰亭墅闪耀开盘、万科岷东会馆开业等大刀阔斧的动作，引起眉山楼市风云激荡，此外更值得一提的还有中心城区的通威城市森林花园、隐庐观邸（财富中心二期）等新生代楼盘即将入市，将与碧桂园天誉、合景领峰、锦绣滨江华府、万景峰汇、万景進园、领地蘭台府、领地观江府、领地凯旋府、江天樾、鑫龙湾、龙光玖龙府、富力院士廷、观池观天府、华宇锦绣府及金悦汇、玫瑰国际商业等组成五十余“红盘天团”共舞眉州！蓬勃发展的眉山楼市为全城购房需求端提供源源不断的房源，购房者选择面广，房企热销竞争将变得愈发激烈！

万科岷东会馆。

销售活动现场。

依照一个楼盘平均500套房源量估算，50个楼盘就能提供25000套房源，像万科眉州文化村、水天花月兰亭墅这些体量大的楼盘，库存量均有几千套、甚至万套之多。通过粗略计算得知，眉山今年下半年开始，大概将有三万多套房源发售，照目前楼市现状，每月一千多套房源消化量，抛开疫情两三个月，今年大概能消耗一万多套住房，随着土地的供应及预售的增加，可以确切地说，当前的去化量将在4年以上完成。

从市场的宏观角度来说，在各大房企雄扩版图、精品住宅迭代升级的大环境下，眉山整个市场已进入百花齐放，向左发展的局面！

“金九”平淡，商业难行

此时，正值“金九银十”的促销旺季，各房地产公司也纷纷展开营销攻势，恒大精装房七五折开卖、金悦汇国庆购房送五重礼、上和赋55万买大三房等各种优惠活动层出不穷，加快推盘速度。

恒大悦府实景图。

只是今年小有特殊，一方面由于年初的疫情影响了眉山很大一部分人返乡置业，相对降低了销售量；另一方面很多购房者转变了购房策略，因为疫情期间在外租房深受排挤的影响，导致前期没有打算买房的群体，现在也开始着手买房，提升居住幸福指数，也为家庭营造安定的感觉，同时客观上减缓了投资客入市的脚步。

没错，今年眉山的商业已变得举步维艰，近几个月商铺成交相比往年保守得多，甚至在某些老牌商业繁华地段，一批房主卖铺还债，让人唏嘘不已。很多人关注的焦点都在住房、吃穿行上，提高生活质量远比投资置业更实在、更放心。因为投资商业的不确定性，自身也要承担一部分风险，所以可做可不做的投资基本已被忽略、被延迟、被放弃。

购房者们在营销中心了解产品。

按照常理说，进入“金九”，楼盘去化率应提速明显，可据笔者了解，眉山各楼盘在九月整体表现相对温和，销量也是乏善可陈。当下这个局面其实可以追根溯源，开发商虽在加大推盘力度，但却没在市场赢得迎合与热度。购房者也打算在“金九银十”下叉，虽然楼盘众多，却没在这个传统旺季找到适合自己的楼盘。就目前来说，眉山销量较好的楼盘应该是总价相对较低的楼盘，也就是刚需盘，门槛低、优惠大，花小钱买大房子，然而这样的楼盘在眉山屈指可数。

房价向右，众盘各展所长

水天花月兰亭墅效果图。

纵观眉山楼市的形势，购房者们在心态上更为关注的是房价，而房价的高低又与开发商拿地的价格密不可分。回顾鹭湖、金府两家在岷东以两千多的楼面价斩获肥地，引起整个市场一片哗然。这与当初F4拿地时楼面价高达五六千相比，成本直接省去大半。同时也释放了一个信号，今后岷东片区的房价将大概率下降！对于城北片区，大家的第一反应就是房价“居高不下”，但随着阳光上和赋这样的新盘入市，吹来了不一样的清风，55万就能买大三房，相较城北大部分动辄八九十万三室两厅两卫的楼盘房源比，优势显而易见，市民更加青睐。而这样的举动无疑在拉低房价，快速跑量。在另一端崇礼片区的水天花月兰亭墅也快速崛起，房型很好，价格美丽，据笔者了解，40.8万起，便可购买3室2厅2卫，户户带花园的房子，一经开售，便快速去化，也印证了“价低跑量”的房价向右趋势。

通威城市森林花园效果图。

隐庐观邸（财富中心二期）效果图。

而在眉山中心城区，以通威城市森林花园与隐庐观邸为代表的改善型住宅，则是另一番景象，房源品质已达到三改或终身改的标准，彻底脱离了刚改。对于全改善型住宅，品质好是标配，房价高是佐证。像通威城市森林花园第四代建筑，花园入户、汽车入户；隐庐观邸大平层、三合院、独栋24户一梯一户，两大楼盘地理位置都十分优越、环境舒适、品质更高端，因此改善住宅房价高是有理有据的。这便是“价高求品”的房价向右趋势。

房价众生相：虚高背后的真相

一方面，就眉山目前地理优势而言，成眉同城加速发展，眉山已然成为成都的“后花园”，眉山尽享成都外溢红利，一大批成都重点产业与资金涌入，眉山着力打造成都城市副中心，经济日渐攀升，促使眉山土地价值升值，房价也水涨船高。

另一方面便是渠道哄涨，近几年渠道占山为王，凭借快速去化房源的资本“绑架”房地产开发商。房价想压下来也是有心无力。通过渠道销售的越多，开发商的利润也被分走的越多，成交返点的佣金从5个点到10个点，甚至更多，也难以满足其胃口，房价的主动权被渠道紧攥在手中。因此房价虚高，渠道为“贼”已成为房地产市场的事实。

第三方面，其实哄抬房价不是开发商也不是中介公司，而是购房者本身。大多数购房者始终是一种恨比天高的心态，哪怕手里只有一套新房也希望：今天买房，明天涨价。“买房置业不升值又何必买”已潜移默化地根植在购房者心中。三方面的因素绘就了当今房价的众生相！

如何去掉房价的“虚火”

其一，政府部门要加强监管力度，保障眉山楼市和房价的协调性。其二是健康渠道化，削减渠道营销的佣金占比，毕竟开发商的利润也是有限的。正常的分配在两三个点左右的佣金，才能避免渠道掠取大头利润后，开发商为求生存开始降标减配的乱象。其三便是正本清源，开发商应在自身产品上下功夫。正如一个人生病卧床，若去找所谓的“大仙”驱邪，反而更让自己疑窦丛生。只有正视自身问题，对症下药，方可痊愈。因此开发商为了提高销量，关键还是在于提升产品品质，加大宣传力度。从产品的优势和特色上打动购房者。

结语：眉山楼市向左，房价向右这样的趋势仍会持续一段时间，祛除金九销量平淡、房价拔高的虚火，最终还是要回归到产品的本质与营销的手段上，品质好的房源和健康的营销手段，才有更好的“卖相”和结果！相信更多的开发商也会针对接下来几个月的销售大战采取新的举措，那么“银十”接力“金九”后，眉山楼市又有何变化，我们一起拭目以待吧！